中国REITs五年后能破万亿吗

86只REITs，2450亿元规模——这是中国公募REITs五年交出的答卷。从2021年首批9只产品呱呱坠地，到如今涵盖高速、产业园、能源、保租房、商业不动产的多元矩阵，这个市场走完了从“0到1”的摸索期。下一个五年，市场规模能否从2450亿跃升至万亿？这不仅是数字游戏，更考验制度弹性、资产质量和资金耐心。

万亿门槛有多高？

算一笔简单的账：五年后（2031年）达到1万亿元，意味着年均复合增长率需超过32%。对比过去五年从零起步的特殊性，未来五年需要新增约7500亿规模，相当于每年新增1500亿。这并非天方夜谭——仅美国REITs市场就超1万亿美元，日本也超过1500亿美元。但中国REITs当前主要依赖基础设施资产，而基础设施存量虽有百万亿级别，能真正符合“现金流稳定、权属清晰”标准的优质资产到底有多少？这决定了供给端的实质天花板。

三个加速引擎已经点火

第一引擎：资产类型的持续扩容。 商业不动产REITs已落地，下一步数据中心、仓储物流、养老社区等新业态有望加速入局。以数据中心为例，阿里、腾讯等头部企业的大量IDC资产若能实现证券化，单只产品规模动辄百亿级。深圳能源的“光伏+水电”组合、华润置地的万象城等，都在扩大可证券化池子的广度。

第二引擎：扩募机制的常态化。 目前已有14个项目进入扩募阶段，其中8单完成上市。扩募意味着已上市REITs可以持续装入新资产，实现“滚雪球”效应。比如张江高科持有的产业园资产包，仅存量部分估值就超500亿元，分批次注入可使单只产品规模从30亿逐步扩张至200亿+。扩募不仅是做大规模，更是检验底层资产运营能力的试金石。

第三引擎：长期资金的入场通道。 目前REITs的主要持有人是券商自营、保险资管和部分公募专户，但个人投资者参与度仍有限。若养老金、企业年金、银行理财子公司等长线资金能获得税收优惠或纳入合规配置比例，资金端将出现质变。海外经验证明，低利率环境下，高分红REITs对养老金账户有天然的吸引力。中国十年期国债收益率已降至2.2%附近，REITs平均分红率超过5%，利差依然可观。

必须跨过的几道坎

万亿目标不能只靠期望。最现实的挑战来自底层资产的运营韧性。经济周期波动下，高速公路车流量、产业园出租率、商业地产租金都可能承压。2023年部分产业园REITs出现阶段性出租率下滑，就曾引发价格波动。此外，二级市场流动性不足仍是痛点——86只REITs日均换手率仅1%左右，单只产品日均成交额常不足千万。若大规模增量供给涌入，而承接资金不足，估值可能面临系统性折价。

政策层面，税收中性原则尚未完全落地。目前REITs在资产转让环节仍涉及土地增值税、企业所得税等，增加了原始权益人的出表成本。国际经验中，税收递延或豁免是REITs快速扩张的催化剂。如果未来能出台专项税收优惠，资产方才有动力把更多优质资产“装进篮子里”。

五年后的可能性

说回数字本身。万亿规模并非遥不可及，但很可能不是线性增长。参考历史，日本REITs市场从2001年起步，到2006年突破600亿美元，年均增速超60%；中国香港REITs市场从2005年起步，头五年年均增速约40%。中国内地市场拥有更大的存量资产基数和更强的政策推力，理论上增速不会低于这两个市场。

更现实的突破路径是：到2028年左右，总规模先冲击5000亿，然后借由商业不动产REITs全面铺开、新基建资产集中上市、以及扩募机制的成熟，到2031年冲刺万亿。过程中一定会伴随估值分化——运营稳健的能源和保租房REITs会成为“类债券”压舱石，而产业园和消费类REITs则波动更大。

万亿的答案，最终掌握在资产运营者手里。他们能否交出持续稳健的现金分红，决定了这个市场能不能从“故事”变成“现实”。