一、事件原文

6月21日，公募REITs上市满五周年。截至目前，全市场已上市86只REITs，总募集规模2450亿元。其中上交所59只合计募资1760亿元（占比72%），深交所27只合计690亿元。

资产类型涵盖高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房（保租房）及商业不动产等多元业态。扩募方面，沪市14个项目进入实质性扩募阶段，8单已完成上市，5单发布扩募公告。扩募资产呈现跨类型、跨区域创新——”光伏+水电”多能互补、”研办+厂房”混合配置，并落地首单配售发售项目。

二、五周年数据全景

三、A股/港股关联股票全景图

四、我的看法与总结

公募REITs五年收官数据——86只、2450亿——标志着中国”不动产证券化”已从一个试点概念成长为接近2500亿的成熟资产品类。从投资角度，有三重关键逻辑：

第一，券商投行是直接受益方。2450亿元的初始募资规模，若按1.5-2%的承销费率计算，为券商带来约37-49亿元的承销收入。更重要的是，REITs是”永续资产”——每年扩募（14个项目，5单已在路演中）、战投配售、做市交易将持续产生增量收入。中信证券（600030）、中金公司（601995）、华泰证券（601688）三大REITs龙头券商的投行收入中，REITs条线占比正在从1-2%向5%+跃升。

第二，基建/央企是资产证券化的最大”供给方”。中国交建（601800）的高速公路、张江高科（600895）的产业园、深圳能源（000027）的新能源电站——这些资产的证券化（通过REITs上市）不仅回收了资金，更重要的是建立了”投融管退”的完整资本循环。中国建筑（601668）在保租房+产业园的双重资产储备，估值存在显著的”REIT化折价”——一旦REITs上市，资产从账面价值变为市场价值，ROE将明显提升。

第三，扩募是未来五年的主旋律。”光伏+水电”多能互补、”研办+厂房”混合配置、首批商业不动产REITs落地——这表明中国REITs的资产管理能力正在从”单资产”向”多资产组合”进化。这对资产持有人（如华润置地、越秀地产）意味着更大的资产退出弹性，对投资者（REITs投资者）意味着更高的分散化收益。

总结而言，REITs不是一次性的事件——它是中国”不动产金融化”的超级基础设施。五年前只有1只REITs，五年后是86只/2450亿元。再五年后（2031年），这将是数千只REITs/万亿规模的全球第二大REITs市场。在这条十年增长的赛道上，每一个参与者——投行、基建商、产业园区、保租房开发商——都将分享”资产证券化”的红利。

风险提示：REITs的流动性相对有限；底层资产运营收入受经济周期影响；政策变化（如税收优惠）对REITs收益率影响大；本文仅供参考，不构成投资建议。

风险提示：本文仅供参考，不构成投资建议。股市有风险，入市需谨慎。